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    靠谱稳定的赌博app70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。

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    1989年,会德丰系亦开始加强地产发展的业务,初期以旗下的联邦地产作先锋,与信和等集团合作,在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年,九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄,地产发展业务渐见活跃。1993年,会德丰系大举出击,当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团,夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺,计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场,总投资近55亿元,平均每方尺楼价约3000元,整个计划于1997年8月完成。1994年,会德丰系再接再厉,以35亿元高价再下一城,夺得深井海旁生力啤酒厂址,该幅土地面积近50万方尺,计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中,会德丰已成为香港活跃的地产发展商,1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个,在香港十大地产发展商中排名第六位,仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

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    在香港,地产业通常是指地产和房产这两个相互联系的经营部门的总称。地产并非泛指所有的土地,而是指在法律上有明确权属关系的,并且能给所有者、经营者和使用者带来效益的土地,是指作为商品能够进入市场的这部分土地。房产也是指在法律上有明确权属关系的房屋建筑物,是房屋的社会经济形态。地产和房产都是固定在特定的领域、不可移动的,故在经济学上又称为“不动产”。房地产不仅是最基本的生产要素,而且是最基本的生活资料,是社会经济生活中最重要的财富之一。

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    地产危机中,首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。1981年,恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。可惜的是,这时香港地产已处于巅峰。1982年9月,撒切尔夫人访问北京,拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕,香港地产市道借势急跌,恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。当时,恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中,中区美利道地段的红棉大厦已接近完工,正计划展开金钟二段的香山大厦。计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺,总楼面面积104.3万方尺,根据港府要求,需补地价18.2亿元,且限期在28日内完成。

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    香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕

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    90年代中期,香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计,根据它的定义,地产业包括:(1)拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位,在统计期间相关的建造工程正积极展开,其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划,但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司,则不包括在内;(2)雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕

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    踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。

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    在这种背景下,大批初具规模的地产公司纷纷申请在各证券交易所挂牌上市。这一热潮在1972年下半年至1973年3月期间达到了高峰。据不完全统计,1972年7月至1973年9月19日香港恒生指数达到1 774.96点历史性高位的9个月间,在香港上市的地产公司至少65家,其中,1972年下半年上市的有34家,日后在香港地产业大展鸿图的新兴地产集团,几乎都在这一时期上市,包括信和地产(7月20日)、合和实业(8月21日)、新鸿基地产(9月8日)、恒隆(10月21日)、鹰君(10月26日)、长江实业(11月1日)、永泰建业(11月6日)、廖创兴企业(11月13日)、新世界发展(11月23日)及大昌地产(12月11日)。踏入1973年,地产公司上市更呈现空前的热潮。据不完全统计,从1月1日至3月19日短短两个多月中,在香港上市的地产公司至少31家,几乎相当于1972年下半年的总和。

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    诚然,从现在的眼光看,美孚新邨的兴建年期较早,加上位于飞机航线,楼宇高度受到限制,形成楼宇的密度较大,空间不甚足够,设计上着重方便购物,商场、湿货市场较多,且距垃圾焚化站不远,环境较后来的私人屋邨差。然而,无论如何,美孚新邨已超越了一个单纯的地产发展计划,它开启了香港大型私人屋邨发展的先河,实际上成为香港房地产业发展的一个里程碑。自此,大型私人屋邨如雨后春笋般涌现,成为日后数十年间香港房地产业发展的一个潮流。

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    1993年12月,港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖,经过激烈竞投,最后以信和置业为首,包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团,以39.4亿元投得,这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。(见表5.2)该幅土地面积46.84万方尺,地积比率为1.55倍,可建楼面面积72.60万方尺,即每方尺楼面地价5 400元,加上每方尺1 300元的建筑费,连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元,发展商要赚得两成利润,至少要以每方尺10 000元推出。

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    1978年5月,地铁中环站上盖物业环球大厦开售,总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月,地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖,首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役,长实不仅赚取厚利,而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位,被正式确认。当时,资深的股评家已经预测,长实的实力有可能超过置地。

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    推荐赌博app十大排行然而,连串大规模投资令新世界的负债从30亿元至40亿元急升至近90亿元,而盈利增长则大幅放缓,截至1990年6月的年度盈利仅得11.2亿元,比上年度减少近10%,主要原因是所收购的项目,大多不是亏蚀就是增长未如理想。这时期,新世界发展逐渐陷入低潮,其股价亦被抛离大市。

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    这一时期,地产商在港九各繁荣商业区掀起大规模商厦重建、兴建热潮,究其原因,主要是区内土地日渐短缺,地价昂贵,香港经济繁荣,大批跨国公司进驻香港,对繁荣地段写字楼形成庞大需求,供求的不平衡导致楼价、租金的飙升,而港府对商业楼宇的租金升幅,始终坚持不干预政策,不加管制。地产商在有利可图之下,遂掀起了这场空前的商厦重建热潮。

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    (2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。

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    尖东区这一系列美轮美奂的商业大厦,是信和集团在香港的代表作和象征。如果说置地雄踞中环、九仓称雄尖沙咀、希慎割据铜锣湾的话,那么信和则在尖东独领风骚,“尖东地王”可谓当之无愧。正因为这样,信和地产后来亦易名为尖沙咀置业。

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    在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。

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    推荐赌博app十大排行〔11〕 欧阳德著:《新世界发展前景秀丽趁低吸进》,载香港《经济一周》1985年6月10日,第18页。

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    早期,恒基的物业发展主要是收购旧楼重建,故主要集中在港九市区。不过,随着时间的推移,市区内可供发展或重建的地盘已买少见少,恒基看准新界必定成为地产发展商日后争夺的对象,于是自70年代末期开始大量吸纳乙种公函换地证书,以保证日后在新界有足够的土地可供发展。1981年,李兆基就明确表示:“我们虽然是以地产发展为主的公司,但是眼看到的是,港九市区可供发展或重建的地盘所余无几,相信五年之后便无法可以再在市区内找到‘并楼’式的地皮,而政府官地则价格奇昂,数量也有限,届时新界的土地必定成为大家争夺的对象。我们认为与其在未来几年后跟其他公司竞出高价争投新界土地,倒不如先行未雨绸缪吸纳大量换地公函,确保日后在新界有足够的土地可供发展。” 〔15〕李兆基这种高瞻远瞩的战略眼光,可说是恒基兆业成功的重要因素。

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    1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。

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    新鸿基地产于1972年8月23日在香港上市,当时新地的法定股本是3亿元,实收股本约2.27亿元,每股面值2元,以每股5元公开发售2 000万股新股,集资1亿元,结果获得超额10倍认购。当时,新地已颇具规模,拥有23个发展地盘,占地面积达30万方尺。上市首年,新地的纯利为5 128万元,比预期利润高出五成。

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    这一时期,恒基股价节节飙升,到1996年11月20日已升至每股74.72元水平。恒地不失时机地配股筹资,先后于1995年12月和1996年9月两次以先旧后新方式配股集资22亿元和35.2亿元,集资总额达57.2亿元。就在第二次配股当日,恒地又宣布发行武士债券,集资300多亿日圆(约23.4亿元)。从1993年到1996年,恒基集团集资频率之高、数额之大,业内公司无出其右。难怪有评论认为,派高息、借贷、集资已成为恒地的“财政商标”了。〔10〕

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    1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:

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    靠谱稳定的赌博app20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

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    〔20〕 经济学家Domsetz,Baumol,Willing和Panzare把市场“竞争威胁”(Contestability)定义为:(1)“自由”入市,(2)退出时不费成本,(3)新经营者能否迅速加入市场竞争。

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    1993年至1994年间,淘大置业的投资物业阵营进一步加强,先是位于太平山顶的山顶广场落成启用,该物业楼面面积13.4万方尺,全部租出;而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业,价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年,淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦,而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年,淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺,绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业,年租金收益接近24亿元。至此,淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。

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    20世纪80年代初,新地为配合新市镇大型住宅屋邨的发展,开始在各新市镇中心兴建大型综合商场,作投资物业之用。首个大型综合商场是矗立沙田市中心的新城市广场。新城市广场第一期工程总楼面面积100万方尺,耗资逾10亿元,80年代初动工,至1984年落成,是沙田新市镇最庞大的商业建设,场内包括大型百货公司、各类店铺、迷你电影院、中西式菜馆、滚轴溜冰场及各类文娱康乐设施,还有一个巨型的电脑音乐喷泉。新城市广场开业后,瞬即吸引大批海外及本地旅游人士前来游览购物,成为香港最受欢迎的商场之一。

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    微信赌钱的游戏平台长期以来,地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展,地产业已成为香港经济的重要支柱之一,在香港经济中具有举足轻重的作用,被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此,地产业的平稳发展,符合香港经济的整体利益。

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    靠谱稳定的赌博app长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资,并趁地产低潮大量购入地皮物业,先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年,长实与加拿大帝国商业银行合作,组成加拿大怡东财务公司,第一次将外资引入香港按揭市场。同年,长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行,并与汇丰银行合作重建华人行,作为集团的总部所在地。这时,长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。

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    中英签署的《联合声明》于1985年5月27日正式生效。声明规定,英国政府将于1997年7月1日把包括港岛、九龙及新界在内的整个香港交还中国,中国政府将恢复对香港行使主权,并根据“一国两制”的方针,在香港设立特别行政区,实行“港人治港”、高度自治,维持香港现行社会经济制度和生活方式50年不变。《联合声明》附件三,对香港的土地契约作出明确规定,这些规定后来都写入《香港特别行政区基本法》,其要点是:

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    70年代初,香港证券市场进入有史以来的大牛市,呈现空前繁荣,大量地产公司纷纷藉股市高潮在香港各证券市场挂牌上市,并充分发挥股市功能,透过发售新股、配股,将股票在银行按揭贷款,以筹集大量资金发展业务。

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    微信赌钱的游戏平台及至10月下旬金融风暴掩至,香港股市暴跌,地产市道随即大幅下挫,炒楼活动近乎绝迹,挞订情况十分普遍。数据显示,到1998年1月,香港各区的大型私人屋邨,包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛,九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨,以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等,其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落,跌幅普遍超过3成,大部分已返回1996年初水平,即等同于1994年第一季的高峰位。

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    靠谱稳定的赌博app这一役,恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”,还平白损失了4亿元订金,所遭受的打击不轻。1984年12月,中英签订联合声明,香港地产市道开始走出谷底,港府趁势再将金钟二段推出竞投,结果被信和为首财团夺得,发展为财经广场,即后来的奔达中心,赚取丰厚利润。是役,恒隆对地产循环的戒心大大增加,投资策略转趋保守,其与长实、新地、恒地等地产公司的距离亦日渐拉远。

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    推荐赌博app十大排行这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。

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    长实入主和黄后,即发挥其地产专长,着手筹划将黄埔船坞旧址发展为规模宏大的黄埔花园计划。其实,80年代初,和黄已开始与港府商讨重建黄埔船坞补地价问题,不过,当时地价高企,港府要求补地价金额高达14亿元至19亿元,双方一直无法达成协议。后来,香港前途问题浮现,楼市崩溃,谈判一度中止。1984年9月,中英双方就香港前途问题草签联合声明,投资者信心开始恢复,和黄即与港府展开谈判,同年12月达成协议,和黄补地价3.91亿元,另加道路建筑费2.1亿元。当时,港府之所以肯接受这个低价,是希望藉此刺激香港楼市复苏,港府总注册署署长纪信礼在接受和黄支票时表示:“该项斥巨资重建计划乃有益和有建设性,显示地产商对地产及香港将来充满信心。”

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    (3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。

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    自此,香港步入1997年回归中国的过渡时期。随着政治前景的明朗、经济的蓬勃发展,香港地产业进入新一轮循环周期的上升阶段,时间长达逾10年之久,实际上已打破了战后数十年来香港地产市道每八九年经历一次周期的旧有规律。

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    太古城住宅单位首期在1976年推出,最早两幢大厦“洞庭阁”及“鄱阳阁”的售价是每方尺200元至230元。当时,太古地产担心销售不佳,优先让太古集团和金门建筑公司的雇员享受折扣认购,以造成“短期内售清”的效应,吸引市民注意。不过,洞庭阁入伙后,太古城住宅即以其高级住宅形象吸引了不少买家,售价辗转上升,1977年第四期“唐宫阁”、“元宫阁”公开发售时,售价已升至每方尺300元,买家和炒家提前48小时排队,要劳动警方派员维持秩序。到1981年地产高峰期,太古城住宅售价甚至上升到每方尺1 300元。当时,即使以平均价计算,太古城因为土地成本低,每方尺楼面地价成本仅70元,每方尺楼面毛利高达700元。〔9〕这还不包括可供出租的260万方尺商场等,其盈利之丰厚可想而知。太古城成为太古地产引以为傲的杰作。自此,太古地产的实力、经营手法、声誉深受行内人士的赏识和称赞。

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    1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。

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    可惜,好景不长。1973年3月恒生指数攀升至1 774.96的历史性高位后即急转直下,当时股市早已脱离客观经济情况,潜伏严重危机,股市暴跌的导火线是发现假股票,而最早发现的假股票就是合和。合和即被证券交易所勒令停牌以便调查。期间,合和持有25%股权的保利建筑公司宣布破产清盘,令合和遭受损失,故合和复牌后股价一泻不止。1974年底,合和股价跌至0.65元,比最高位时下跌97%。遭此打击,1974年度合和纯利仅2 179万元,大幅下跌六成四,以后各年度虽逐步回升,但直至1979年才超越1973年度水平。这一时期,合和侧重于地产发展,相继完成了协威园、康丽园、东威大厦、山光苑、云景台、荃湾花园、健威花园、德福花园等多处物业。

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    由于地价急跌,恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平,但不获接纳。在此关键时刻,原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月,恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后,惟有宣布“挞订”,退出金钟二段上盖发展,其余地铁站上盖工程,亦需押后进行。

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    恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。

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    利舞台的重建计划始于1991年3月,希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年,整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计,外西内中,里面的穹窿圆顶,绘有饰以金箔的九条金龙,舞台顶层精雕着丹凤朝阳,下层为二龙争珠,极尽豪华瑰丽。两旁对联分为:“利擅东南万国衣冠临胜地,舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台,是当年香港最豪华的剧院。然而,经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮,1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台,计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成,成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业,另外30%权益由先施公司购入。

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    其时,华懋已初具规模,据王德辉当时接受记者访问时表示,华懋置业已拥有40多个发展地盘,持有附属公司30余家,1971/1972年度公司纯利已达2 500万元。1970年代以后,华懋继续在荃湾、葵涌、新蒲岗、观塘等市区边缘大量购入住宅用地,1975年度公司纯利已增加到7 000万元,规模已不逊于地产五虎将水平。

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    靠谱稳定的赌博app受到沙田新城市广场成功的鼓舞,新地相继在新界各新市镇及大型住宅屋邨中心兴建大型综合商场,以扩展集团的投资商场网络。计有新城市广场二、三期,新屯门中心,新都会广场,荃湾广场,上水广场,东九龙广场等,总数逾30个。新地拥有及管理的商场和停车场面积堪称全港之冠,所有商场均位于港九新界各区最优越位置,极具发展潜力。新地这种以新市镇商场为主力的物业投资策略,与以新市镇大型屋邨为主力的地产发展策略相配合,可谓相辅相成,相得益彰。从1992年到1998年,新地一直稳居香港股市值十大地产公司榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。

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    地产五虎将中,影响力最大的首数李嘉诚创办的长江实业。李嘉诚,祖籍广东潮安,1928年在家乡出生,11岁时因日寇侵华,随父母举家南迁香港,15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生,很快成为出色的推销员。1950年,李嘉诚以5万元创办长江塑胶厂。“长江”的取名,以李氏的解释,是“长江不择细流,才能纳百川归大海”。50年代末,李嘉诚因经营有方,成为香港有名的“塑胶花大王”。

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    其中,最瞩目的就是香港会展中心的兴建。1984年12月,就在中英正式签署联合声明之际,郑裕彤与香港贸易发展局达成协议,由新世界投资27.5亿元在湾仔海旁兴建香港最大规模的会议展览中心。这是踏入过渡时期以后香港首个大型商住综合物业发展计划。根据协议,新世界毋须补地价,在计划完成前,新世界代香港贸易发展局支付租金,每年不多于600万元,并付该局7 500万元营运费,计划完成后展览中心若干部分交予贸发局办公,其余物业业权则属新世界。〔11〕

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    不过,当时该研究报告仍认为:香港地产市道最可能出现的情况,是“泡沫”慢慢泄气。结果,从1994年4月到1995年第三季,在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下,香港楼市曾一度进入调整期,住宅楼价约下跌三成。不过,自1995年第四季度起,香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度,市场掀起豪华住宅炒风,价格急升,并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年,香港的“回归因素”被迅速炒起,楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成,并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下,香港股市也从1995年初的低位止跌回升,恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点,升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升,恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位,比年初再飙升26.3%。其间,红筹股掀起炒卖狂潮,北京控股的超额认购倍数高达1000倍,光大控股的市盈率亦高达1000倍,已达到极不合理的地步。

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    新世界发展上市后,最重要的地产发展项目,就是雄踞尖东海旁的新世界中心。1971年,新世界发展以1.31亿元的价格,向英资太古洋行购入尖东沿海的“蓝烟囱”货仓旧址,面积约20万方尺。当时,港府希望新世界能在该地段兴建一幢世界一流的建筑物,以作为香港的标志,因此陆续将邻近土地批予新世界,令该地段面积增加到43万方尺。

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    1989年5月,港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖,信和及黄氏家族连夺两幅工业用地,涉及资金2亿元。1991年10月,信和联同隆丰国际及中国海外,以12.5亿元夺得沙田住宅地王,信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中,信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意,使出一招“飞象过河”,弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作,引来全场哗然,拍卖官为求更高成交价,亦开声阻拦,一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇,由此可见一斑,而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。

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    新世界与新地相似,其业务扩张亦首先从集团内部开始,由地产业带动起来的业务,首先是集团的建筑工程,包括建筑、打桩、冷气工程等。该公司旗下的协兴建筑有限公司,是香港著名的建筑公司之一,自1960年创办以来已完成数百项建筑工程,代表作有九龙丽晶酒店、新世界酒店、美丽华酒店、富丽华酒店、奔达中心、阳明山庄、香港会展中心等。新世界属下的景福工程有限公司是香港最大的冷气、防火、水管及电器综合安装工程公司之一。集团的配套附属公司还有松电工程、佳定工程、富士(中国)装饰工程等,可以对现代化建筑物包括商业大厦、酒店及高级住宅,由工程策划、设计、绘图、电机工程、建筑工程及室内装饰等提供全面性服务。

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    香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况,发现大地产商的市场行为有两个特点:一是楼盘的开售时间各不相迭,二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为:“这种供应楼盘的方法,会减少消费者的选择,推高了楼价,及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”,该研究报告认为:“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果(市场由少数参与者占大比数的市场比率,又称寡头垄断〔Oligopoly〕)。若如此,这反映市场上的不完全竞争(ImperfectMarketCompetition),市场上缺乏‘完全竞争’,并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕

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    长期以来,新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司,售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此,它极重视增加土地储备,在整个80年代,新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺,1999年更达到5 060万方尺,一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投,亦非在市区收购旧楼,反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地,如马鞍山、深井、元朗等地,成本不高。80年代以后,香港市区土地几已发展殆尽,新界遂成为发展首选,其时新界新市镇已逐步开发,交通网络亦日趋完善,地价因而上升。新地由于早着先机,已持有相当理想地段,故楼宇落成后,不独景致交通理想,售价也不太昂贵,自然深受买家欢迎。

    2020-10-24办公室接吻

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    1965年香港爆发银行危机,地产市道萧条,中央建业业务大受影响,胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年,胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元,创办合和实业有限公司。同年8月,合和在香港挂牌上市。当时,合和实收资本2亿元,分为10 000股,每股面值2元,以每股5元公开发售2 500万股新股,集资1.25亿元,用作减轻债务及地产发展。当时,香港地产市道蓬勃,股市飙升,合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平,比认股价急升5倍,整间公司市值高达36亿元,成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年,合和纯利达6 070万元,比预测利润高出四成半。

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    继新地、长实相继低价促销新楼盘之后,香港各大地产发展商均先后加入减价行列,并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳,恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团;在大埔,新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼,而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战;在元朗,南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。

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    〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。

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    这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。

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    1989年1月,郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝,从一线退下,仅担任董事局主席一职,而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期,新世界采取了急进式的投资策略,连环出击,在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务,包括将亚洲电视的持股量增至47.5%、透过换股取得香港兴业16%股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化,以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等,迅速发展为多元化的地产大集团。

    2020-10-23找你妹

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    20世纪80年代末,太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义,一个世纪以前,太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过,太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因,是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生,百多年前西环一带极旺,之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展,鲗鱼涌极可能是下一站。

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    (3) 银行存款利率偏低和通货膨胀高企,负利率情况严重。香港自1983年实行港元联系率制度以来,银行利率跟随美元利率走势,节节下调,期间通货膨胀偏高,90年代初一度高达13%,因此,自1987年以来,香港银行的负利率情况开始出现并愈趋严重。以1994年初为例,3个月定期存款利率仅3.5厘,最优惠利率6.75厘,住宅按揭利率8.5厘,而通胀率则高企8.5%,换言之,存款人的存款每年实质亏蚀5%,贷款的实质利率接近零。负利率驱赶银行存款流向股市、楼市,买楼或“细楼换大楼”不仅可改善家居环境,而且成为保值、增值的理想投资工具。

    2020-10-22缺氧

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  • 20年代首场时尚大秀落幕 男装周全球代言人胡兵不忘初心保持态度

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    这一时期,长江实业还利用其享有的声誉及拥有的雄厚资金,与一些“有地无钱”的上市公司合作,发展这些公司拥有的土地。早在1976年,长实就曾先后与亨隆地产、铨利基业等公司合作,先后发展寿臣山的高级豪华别墅及湾仔坚尼地道凤凰台的高级住宅大厦,双方均分得可观利润。1979年,长实又与广生行合作,兴建位于湾仔告士打道、谢斐道及杜老志道间一幢25层高商业大厦。1980年至1983年间,长实更先后与南海纱厂、南洋纱厂、怡南实业、广生行、会德丰系的信托置业、联邦地产,以及港灯集团等,合作成合组联营公司,发展对方所拥有的土地或买卖对方所拥有的物业。这些合作对长实极为有利,因为它不需要付出一大笔资金购买土地,只需支付少量做地基工程的钱,并透过“卖楼花”以战养战,就可与合作公司分享可观利润。长实的实力因而进一步增强。到1981年度,长实年利润高达13.85亿元,相当于上市第一年度的31.7倍。

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    1998年2月,香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民:迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书,以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年,令其更具前瞻性,并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位,其中50000个是公营房屋,余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标,政府已将头3年的发展房屋土地批出,涉及土地442幅,建屋目标是227900个单位,已进行建造工程;其后5年的土地亦已大部分平整好,以部署批出予房屋委员会、房屋协会,以及供私人发展商竞投,建屋目标约670000个单位;至于最后的5年建屋用地,则会加速规划,以确保每年的建屋目标。(见表6.4)

    2020-10-21恶灵附身2

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